市场回暖？不要慌！附华夏四季噪声测评 |选房指南No.96

近期精彩

今天艮北又出了高地价，杨柳郡旁的宅地，104轮竞价，中南这个冤大头，一头扎进，拿地楼面价27531元/㎡，算上10%公租房，实际楼面价30923元/㎡。

此次土拍后大量媒体、自媒体认为“回暖”。房叔觉得市场还是存在隐忧的，土拍回暖是开发商因为限价的放松，敢拿地了。但在经历去年一整年的大幅度消耗和透支以后，市场购买力无法乐观。轨道交通时代到来，市中心和传统优势地段价值有所下降，高价地的危险程度更高。

我们走着瞧呗。

---

昨天，有购房者发给房叔一篇文章，大意是华夏四季没你想象的那么好。问房叔怎么看。

“西湖国际城离高速太近地铁远，天都城担心垃圾场高压线污染，华夏四季据说质量有问题……房叔我可以买哪里的房子”。

每次碰到这样的咨询，房叔都气绝。

哪里有十全十美的房子？如果有，那唯一的毛病肯定就是贵。

点进去，这些还可以摇。《元宵福利：2019，最后的“闭眼摇”楼盘盘点！》

---

记得去年12月天都城沁源公寓第一次摇号的时候，580套房子，2000多人登记，中签率高达25.4%，现场无数人弃选，当时基本上登记过的人都有机会能买到。

房叔当时一直说买买买。有的人听了，扔下工作就奔向天都城；有的人犹豫着犹豫着终于犹豫到了第三次开盘。

房叔太理解作为一名手上并没有太多现金的刚需的纠结了，也太理解“买涨不买跌”的心态。

是的，天都城的缺点很明显，跟你理想中的家有差距。但是，一万多的单价，有地铁，现成的居住配套，离上班的地方不会太远。还有别的选择吗？？没有了！《天都城选房建议及噪声评测|选房指南No.95》

天都城沁源公寓上半年将清盘，抓住为数不多的摇号机会吧。

---

说回华夏四季，很多人问，天都城、华夏四季二选一，选哪个。

预算足够，或者垫垫脚尖够，从长远看选华夏四季。那个毕竟是有产业的区域，产业就意味着有新人口的流入，有新的居住需求。对于房价来说“没有买卖就没有伤害”。

不过华夏四季的质量真的很糟心，房叔接到了业主的投诉，触目惊心的漏水渗水。华夏四季的开发商也霸道得要死，贴出了关于之前业主沟通的公告，大意就是U CAN U退房，NO 退 NO BB。

所以每次购房者咨询怎么办的时候，房叔只能说，对比老余杭3万元/㎡的凤凰台，华夏四季2.65万元/㎡的单价，你就当买了个毛坯，或者你就当买了块地吧。

房叔也希望广大有底线的开发商能够联合起来，别让这个开发商在杭州拿地了，简直糟蹋土地。

PART 1

摇号信息

鸟瞰图

摇号房源：4、9、14、19、20 号楼，共308套

主力户型：89㎡、112㎡、139㎡

无房户倾斜：30%，即92户

均价：26500元/㎡，其中装修标准5000元/㎡

验资门槛：无房无贷70万；一套或无房有贷140万；一次性付款230万

登记时间：2019年3月4日9点至2019年3月6日18点截止，线上登记 

PART 2

项目整体规划、配套信息

定价情况

开发商：华夏阳光 

拿地时间：2014年6月5日

拿地楼面价：2438元/㎡ 

销售价格：均价26500元/㎡，其中装修标准5000元/㎡

车位售价：价格暂定，周边小区27万左右

车位选购时间及付款方式：时间暂定，可按揭

周边新房售价：

华夏之心约32000元/㎡

周边二手房售价：

北大资源未名府 毛坯单价36824元/㎡—单价47760元/㎡

合景瑜翠园3.4万-4万元/㎡

欧美金融城住宅3.4万-4.3万元/㎡

富力西溪悦居3.5万-4.7万元/㎡

中海西溪华府（次新房、纯毛坯）单价44944元/㎡

万科西庐单价48359元/㎡

万科蝶园单价41911元/㎡

产品介绍

项目规划：19幢7-8层花园洋房和10幢18-21层高层，总共1452户

交房时间：2019-12-31

房屋朝向：4/9/19/20号楼 南偏东，14号楼南偏西

小区物业：华夏物业管理有限公司

容积率：2.4

得房率：高层约78%

精装亮点：新风系统、地暖、中央空调

配套介绍

区位图

周边城市界面：

北：余杭塘河、河对面为云谷国际公学（规划）

南：余杭塘路、路对面为西溪北苑北区、未来科技城第二幼儿园（规划）

西：道路、河流、体育公园（规划）

东：荆长大道

交通：

北边杭长线 约360m

东边229县道 约420m

东边长深高速 约1.7km

地铁3号线、5号线五常站（在建）约700m

小区内部配套：四季园、会所、生命关怀中心

小区内部商业配套：自持便民商业

周边商业购物配套：

乐时城 约2.0km

亲橙里购物中心 约1.7km

杭州西溪银泰城 约4km

欧美广场 约3.4km

周边学校：

三墩小学 约1.9km

杭州市行知第二小学 约2.7km

杭师大附属幼儿园、小学、中学 约3.7km

学军中学 约3.3km

东北侧规划两所幼儿园

医疗：

文福社区卫生服务站 约815m

西溪里社区卫生服务站 约2.4km

杭州橡树老年病医院 约3.7km

生活：

余杭农村商业银行（五常支行邱桥分理处） 约808m

中国邮政储蓄银行（五常营业所） 约839m

文一社区农贸市场  约809m

公共配套：

杭州图书馆（运动分馆） 约1.6km

塘河公园  约2.6km

西溪湿地  约4.5km

周边配套图

PART 3

户型点评

89㎡夹边套

位置：14号楼的夹边套

套数：41套

总价：224万—249万

优点：

南北通透、全明户型

餐客一体、客厅带阳台、主卧带飘窗

客卫干湿分离

缺点：

厨房窗户与卫生间窗户相邻

89㎡夹边套户型图

---

89㎡中间套

位置：14号楼中间套

套数：81套

总价：222万—247万

优点：

户型方正、三开间朝南

餐客一体、客厅带阳台、主卧带飘窗

U型厨房、利用率高

缺点：

走道面积较多

卫生间厨房靠通风井采光通风

89㎡中间套户型图

---

112㎡边套

位置：14号楼东西边套、4/9/19/20号楼101室

套数：45套

总价：277万—314万

优点：

南北通透、全明户型

三卧室朝南

主卧带阳台、衣帽间

小孩房带270°飘窗

餐客一体、带飘窗

缺点：

走道面积较多

112㎡边套户型图

---

139㎡边套

位置：4/9/19/20号楼东西边套

套数：140套

总价：327万—413万

优点：

南北通透、户型较为方正

三卧室朝南、两卧室带飘窗、一卧室带阳台

餐客一体带阳台

客卫干湿分离

缺点：

厨房较窄

139㎡边套户型图

PART 4

楼幢区位优劣势分析

4号楼

北面有垃圾房、燃气调压箱，有一定的异味影响

东面有化粪池、规划道路，有一定的异味和噪声影响

南面与9号楼中间是车行出入口，有一定的噪声影响

9号楼

北面与4号楼中间是车行出入口，有一定的噪声影响

南面与14号楼中间有地下机动车库坡道出入口、化粪池，有一定的噪声、异味影响

14号楼

北面与9号楼中间有地下机动车库坡道出入口、化粪池，有一定的噪声、异味影响

一楼有物业管理用房、消防控制室、生活水箱以及生活变频，有一定的噪声影响

19号楼

顶楼有消防水箱以及消防泵房，有一定的噪声影响

20号楼

南面的地下是预留地铁检修保养通道，有不定期的噪声影响

PART 5

选房建议

89㎡选房建议

考虑因素：

1.位置：14号楼中间套（1/2单元的02/03室）、夹边套（1单元04室、2单元01室）

2.采光：14号楼南偏西约16°，南面是19号楼，中低楼层受到遮挡且西边单元的光照时长大于东边单元

3.噪声：东边单元靠近道路，噪声从东向西递减

4.户型：夹边套的户型优于中间套

5.价格：同楼层夹边套比中间套贵2-4万，同楼层夹边套价格一致，中间套1单元03室与2单元02室价格一致（1单元02室与2单元03室价格一致）

14号楼看似歪的，实则基本朝正南方，略偏西

112㎡选房建议

考虑因素：

1.位置：14号楼东西边套、4/9/19/20号楼101室

2.采光：14号楼南偏西约16°，南面是19号楼，中低楼层受到遮挡且西边套的光照时长大于东边套

3.噪声：东边单元靠近道路，东边套噪声大于西边套

4.户型：户型一致

5.价格：同楼层西边套比东边套贵5-6万，3-4层西边套比东边套贵2-3万，2层价格一致

选房建议：与89㎡户型相比，如预算足够，建议选112㎡

139㎡选房建议

考虑因素：

1.位置：4/9/19/20号楼东西边套

2.采光：4号楼南面是9号楼（18层），中低楼层受遮挡，西边套的光照时间比东边套长；同理，9号楼南面是14号楼（21层），西边套的光照时长大于东边套；19号楼南面是20号楼（18层），西边套的光照时长大于东边套；20号楼南面是21号楼，西边套的光照时长大于东边套。相比较而言，4/19号楼的光照时长比9/20号楼要久。

3.噪声：同一幢楼，西边套比东边套安静；不同楼幢相比，噪声指数排序为4号楼>9号楼>20号楼>19号楼

4.户型：户型一致

5.价格：同楼层相比，价格排序为20号楼>19号楼>4号楼>9号楼，最贵楼层均分布在17层。同幢楼来看，4号楼的4-18层，西边套比东边套便宜5-6万，2-3层西边套比东边套贵3-9万；9号楼的5-18层，西边套比东边套贵1-2万，2-4层西边套比东边套贵5-20万；19号楼的9-18层，西边套比东边套贵2-9万，2-8层西边套比东边套便宜5-13万；20号楼的西边套比东边套贵22-23万。

PART 6

一房一价&噪声评测

-END-

本文作者/不一   编辑/清水草

主编/大花姐

福利来了

2019杭州地铁楼盘图

3月版

赢取条件：本条微信下留言，所有被移入精选留言，且点赞数超过5，均可获得杭州地铁楼盘图电子版一份。请加房叔个人微信获取。
活动截止时间：2019年3月6日9:00

更多选房指南

关注杭州房叔公众号

杭州房叔

买房路上的自己人

扫码咨询

往期回顾 |

选房指南 |华夏四季| 星奕云著 |山语四季 |学君里 | 拥潮府 |宝龙旭辉城|鉴未来 |凤凰台 | 尚合府 | 湘湖悦章 | 云和湖 | 博翠府 | 佳源府 | 艺尚府 | 京杭府 | 天都城 | 
必看系列 |2019年房源大全：主城区、余杭区| 刚需必看①：200万 | 刚需必看②：300万 | 改善必看①：城东叠墅 | 改善必看②：主城区别墅
房叔问答 |买富阳还是青山湖 | 滨江400万可以买什么 | 印江南弃选 | 近期买房操作建议
政策解读 | 2019年预测 | 假如杭州取消限价 | 请拐点论者闭嘴 | 评首例摇号暂停
产品解析｜90方户型哪家强

白天跑盘，深夜码字

求点赞，求转发

点个好看，让房叔更好看。